ALK gegen Baugebiet Kaltenborn III

In der Stadtverordnetenversammlung hat sich das Bündnis aus CDU, FDP, SPD und Grünen mit 19 Stimmen gegen die 13 Stimmen der ALK für die nächste Stufe des Bebauungsplans Kaltenborn III ausgesprochen. Zugleich wurde eine erneute Offenlegung des Plans beschlossen.

Planzeichnung des Bebauungsplans K58 "Kaltenborn III"

Die Aktionsgemeinschaft Lebenswertes Königstein (ALK) forderte, auf das Baugebiet zu verzichten. Schließlich sei die Bearbeitung der Planung in den Jahren von 1998 bis 2013 ganz eingestellt worden, erklärte der ALK-Stadtverordnete Günther Ostermann. Damals wie heute waren die Knackpunkte die verkehrliche Anbindung und die bauliche Ausnutzung des Gebiets.

Schwung habe die Planung dann durch das vorgesehene Mehrfamilienhaus mit vier Geschossen erhalten, für das eine soziale Bindung vorgesehen sei. Auch die ALK befürworte den sozialen Wohnungsbau, zumal in dieser Hinsicht in Königstein in den vergangenen Jahren nicht allzu viel passiert sei.

ALK will soziale Bindung sicherstellen

Enttäuscht äußerte sich Ostermann aber über die Ablehnung eines ALK-Antrags, mit dem sichergestellt werden sollte, dass dort auch tatsächlich Wohnungen mit sozialer Bindung entstehen. Deshalb wollte die ALK die Festlegung per Parlamentsbeschluss erreichen, dass die Bebauung in diesem Gebiet erst dann begonnen soll, wenn z.B. mit einem städtebaulichen Vertrag oder mit einem zweckgebundenen Verkauf an einen Bauträger die soziale Bindung sichergestellt sei.

Vier-Parteien-Bündnis lehnt ab

Dieser Antrag wurde vom Bündnis der vier Parteien ebenso abgelehnt wie die Festsetzung von Traufhöhen für Gebäude ohne Staffelgeschoss, um einen baulichen Wildwuchs zu unterbinden. Die Ablehnung dieses Antrags sei umso schwerer zu verstehen, da es sich hier um die Behebung eines möglichen Fehlers in den Textfestsetzungen handelt, denn im vorangegangenen ersten Entwurf des B-Plans waren solche Maximalhöhen von dem Planer noch vorgesehen. Für Häuser mit Staffelgeschoss bestehen die Festsetzungen dagegen nach wie vor.

Zusätzlicher Verkehr nicht ausreichend berücksichtigt

Ein großes Problem sieht die ALK in dem zu erwartenden zusätzlichen Verkehr durch das Neubaugebiet. Obwohl im Vergleich zum ersten Entwurf des Plans die Zahl der Wohneinheiten um 48 Prozent auf 64 erhöht wurde, werde diese Steigerung in dem vorgelegten Verkehrsgutachten nicht ausreichend berücksichtigt, kritisierte Ostermann.

Auswirkung auf den Kreisel nicht bewertet

Hauptärgernis sei für die ALK allerdings, dass sich der Verkehrsgutachter auf die Anbindung des Neubaugebiets an die Straße nach Mammolshain konzentriere. Es werde aber die zu erwartende Auswirkung auf den Kreisel nicht bewertet. Zudem werde nicht nur die Auswirkung des Gebiets Kaltenborn III auf den neuralgischen Verkehrsknotenpunkt Kreisel nicht berücksichtigt. Es werde außerdem ausgeblendet, dass weitere größere Baugebiete am Hardtberg und neben dem Kurbad vor der Türe stehen. (4.7.2017)

In seiner Rede in der Stadtverordnetenversammlung am 28. Juni legte der ALK-Stadtverordnete Günther Ostermann die Beweggründe der ALK dar:

Das Stadtparlament muss sich in dieser Sitzungsrunde mit einem zweiten Entwurf zum Bebauungsplan Kaltenborn III beschäftigten. Der Grund ist, dass der Regierungspräsident in Darmstadt im Prinzip der Meinung der ALK ist, dass Königstein mit Baugebieten und deren Flächenverbrauch im Stadtgebiete nicht sorgsam umgeht und diese ohne Not verbraucht.

Flächenverbrauch auf NULL setzen

Das Regierungspräsidium und der Regionalverband haben festgestellt, dass wesentliche Planungsrichtlinien gemäß des Regionalplans Südhessen, Regionaler Flächennutzungsplan, nicht eingehalten werden. Genau wie wir von der ALK kritisiert der Regierungspräsident (RP) den hohen Flächenverbrauch für die Schaffung von vergleichsweise wenig Wohnraum. Während die ALK am liebsten ganz auf das am Rand der Stadt gelegene Baugebiet verzichten würde und so den zusätzlichen Flächenverbrauch auf NULL setzen würde, möchte der RP eine höhere Auslastung umgesetzt haben. Jedoch nicht ohne gleichzeitig zu kritisieren, dass Königstein bisher unbebaute Flächen in Anspruch nimmt und nicht im Innenbereich verdichtet. Hierzu führte die Verwaltung im Bauausschuss aus, dass die Prüfung zu möglichen Verdichtungen im Innenbereich noch nicht weit genug gekommen ist.

Aber, wie ein FDP-Abgeordneter es im Bauausschuss formulierte, man könne nicht warten, es müsse eben jetzt der B-Plan gemacht werden und es sei wie es ist. Dem widersprechen wir.

Natürlich kann man im Rahmen der Planungen auch zu der Überzeugung kommen, dass dieser B-Plan zum jetzigen Zeitpunkt NICHT umgesetzt wird. Es wäre nicht der erste B-Plan, dem dies widerfahren würde und es wäre auch genau bei Kaltenborn III nicht das erste Mal. So wurde die Bearbeitung der Planung im Zeitraum von 1998 bis 2013 ganz eingestellt. Damals wie heute waren die „Knackpunkte“ die verkehrliche Anbindung und die Ausnutzung. Von den inzwischen 77 Bebauungsplänen für die Kernstadt sind nur 17 rechtskräftig.

Beim vorliegenden 2. Entwurf wurden zu viele Fehler gemacht: Die Anlagen stimmten nicht und mussten nach Hinweis der ALK ergänzt, bzw. ausgetauscht werden. Nicht einmal der Planer hatte bemerkt, dass Umweltbericht und Schallgutachten auf einem falschen Stand dem 2. Entwurf beigefügt waren. Während beim Umweltbericht keine Änderungen waren, war das Schallschutzgutachten falsch. Unserer Meinung nach ist es das immer noch und müsste zumindest neu beurteilt werden, da sich das Verkehrsaufkommen durch die Erhöhung der Anzahl der Wohnungen doch deutlich erhöht hat.

Zurzeit stellt sich das künftige Baugebiet als verwilderte Streuobstwiese mit Feldgehölzcharakter und zunehmender Verwaldung und einer landwirtschaftlich genutzten Grünfläche dar. Durch die geplante Bebauung werden über die Jahre entstandene wertvolle Biotope zerstört, was sich an der als ökologischen Ausgleich erforderlichen Einrichtung von gleich zwei Ausgleichsflächen ablesen lässt: eine davon irgendwo im Reichenbachtal zur Aufwertung von dortigen Forstparzellen, eine zusätzliche in Mammolshain zur Aufwertung der dortigen Streuobstwiesen. Hier ist ausnahmsweise nicht nur die Aufwertung von Streuobstwiesen vorgesehen, sondern auch die Anpflanzung von Beerenobst. Ob diese Maßnahmen wirklich ausreichen, um diesen interessanten Grünzug zwischen der L3327 und dem Kaltenborn zu ersetzen, wagen wir zu bezweifeln.

Fast pfiffige Antwort auf Regierungspräsident

Fast als pfiffig kann man die Methode bezeichnen, mit der die Anforderungen des RP erfüllt werden. Weder Grundflächenzahl noch die Anzahl der Vollgeschosse – mit Ausnahme des Mehrfamilienhauses im Nordwesten – sollen erhöht werden. Stattdessen wird die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten pro Gebäude einfach verdoppelt. Dadurch entstehen schon mal 14 zusätzliche Wohneinheiten. Dann wird das bisher aus städtebaulichen Gründen dreistöckig vorgesehene Mehrfamilienhaus – Abstufung zum Bebauungsrand hin – einfach um ein Stockwerk von 3 auf 4 und die Anzahl der Wohnung von 12 auf 20 erhöht. In der Summe werden so die zulässigen Wohneinheiten quasi verdoppelt.

Alle diese Maßnahmen implizieren, dass alle Wohneinheiten nun deutlich kleiner werden müssten. Mit nun 65 Wohneinheiten entspricht nun die Anzahl der Wohneinheiten im Kaltenborn III denen der Mammolshöhe oder des ehemaligen Sportplatzes in Schneidhain. Da dies, wie im Bauausschuss ausgeführt wurde, aber nur ein städtebauliches Angebot ist, um die Anforderungen des RPs zu erfüllen, aber keine Verpflichtung, bleibt die Hoffnung, dass entsprechend dem Trend zu großzügigen Wohnungen tatsächlich weniger Wohneinheiten gebaut werden. Womit jedoch kaum ein Beitrag zur Linderung der zunehmenden Wohnungsnot im Rhein-Main-Gebiet geleistet wird. Insbesondere eine Kleinstadt wie Königstein wird den Wohnungsdruck nicht lösen können.

Anbindung über die Luft

Zur Verkehrsproblematik des neuen Baugebiets schreibt eine Bürgerin, sie hätte gegen das Baugebiet an sich nichts einzuwenden, wenn es über die Luft angebunden wäre. Diese und andere Bürger wie auch die ALK bemängeln, dass das Verkehrsgutachten akribisch nur den entstehenden neuen Verkehrsknoten untersucht und festgestellt, was offensichtlich ist: Die Situation verschlechtert sich, da mehr Verkehr auf der L3327 entsteht. Die Krux ist jedoch, dass die weiterführenden Knotenpunkte, vor allem am Kreisel, nicht untersucht werden. Insbesondere in der Hinsicht nicht untersucht werden, dass dort nicht nur der zusätzliche Verkehr aus dem Kaltenborn III zusätzlich fließen muss, sondern auch der zukünftige zusätzliche Verkehr aus den geplanten Baugebieten Hardtberg und am Kurbad. Bei diesen Gebieten ist wie bei dem B-Plan Kaltenborn III ebenfalls das Veto des RP zu erwarten, um die flächensparende Verdichtung im Baugebiet mit mindestens 35 Wohneinheiten pro Hektar zu erreichen. Das bedeutet ähnlich wie hier etwa eine Verdoppelung der zuzulassenden Anzahl der Wohnungen und der entsprechenden Zunahme der Verkehrsbewegungen an den Knotenpunkten und natürlich wieder am Kreisel. Das wird der Kreisel dann nicht mehr leisten können, insbesondere wenn die ursprüngliche Planung, die nun schon mehr als 15 Jahre alt ist, durch die weiter blockierte 2. Spur aus Glashütten kommend auch nicht annähernd seine geplante Leistungsfähigkeit erreichen kann. Wir konnten ja der Presse entnehmen, dass hier keine Einigung mit den Anwohnern erzielt werden kann, da auch Behörden auf stur schalten. Nach wie vor ist die ALK wie viele Bürger der Meinung, dass das Verkehrsgutachten zu kurz greift.

Lärmgutachten wurde nicht angepasst

Gleiches gilt für das Lärmgutachten, welches trotz der Zunahme der Verkehrsbewegungen durch die um 48 % erhöhte Anzahl der Wohneinheiten und der damit einhergehenden Zunahme der Verkehrsbewegungen um 32% gegenüber dem ersten Entwurf nicht angepasst wurde. Außerdem kritisieren wir weiterhin, dass lediglich das Neubaugebiet betrachtet wird, während die Auswirkungen des Baugebietes auf den Bestand außen vorgelassen werden. Während bei den Planungen viel Rücksicht auf die Bewohner von Kaltenborn I und II genommen wurde, werden die Anwohner am Mammolshainer Weg zusätzlich belastet, frei nach dem Motto, da ist ohnehin schon viel Verkehr, da fällt das bisschen mehr nicht ins Gewicht.

Es wird auch munter in noch nicht endgültig von Hessenmobil freigegebenen Bauverbotszonen geplant. Die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung von Hessenmobil zur Reduzierung des Bauverbotsstreifens von 20 auf 10 Meter hin zur Straße nach Mammolshain ist an die Verlegung der Ortsdurchfahrt geknüpft, die zwar, wie wir gehört haben beantragt ist. Eine Genehmigung liegt aber noch nicht vor. Sollten die Vorbedingungen nicht erfüllt werden können, muss der gesamte Bebauungsplan überplant werden.

Wasser und Abwassersituation ungenügend beachtet

Die Anbindung von Baugebieten wird akribisch untersucht auf Verkehr, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung. Von den Stadtwerken und den Abwasserverbänden wird fast immer bestätigt, dass die hydraulische Leistung der Zuleitungen und Ableitungen so gut dimensioniert sind, dass diese die zusätzliche Belastung aufnehmen können. Nun entstehen nicht nur in Königstein einige Bebauungsgebiete, sondern in allen Gemeinden entstehen neue Baugebiete, der Siedlungsdruck in der Rhein-Main-Region ist groß. Was wir in den Stellungnahmen der Verbände und Stadtwerke vermissen, ist eine Beurteilung, ob die vorgeschalteten Wasserversorgungsanlagen und die nachgeschalteten Abwasseranlagen die zusätzliche Belastung im Gesamtkontext noch leisten können. Hält der Zuzug im Rhein-Main-Gebiet an, droht Wassernotstand und die Kläranlagen können das zusätzliche Abwasser nicht mehr aufnehmen.

Alle ALK-Anträge abgelehnt

Bleibt noch eine Ergänzung zu den Textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans nachzutragen, die wir gleichzeitig zum Antrag erheben:

Während im ersten Entwurf vom vergangenen Jahr noch Traufhöhen für die Wohngebiete 1 und 2 und für die Mischgebiete MI 4 und MI 5 auch für Häuser ohne Staffelgeschosse festgesetzt wurden, finden sich im jetzt vorliegenden 2. Entwurf lediglich die Festsetzungen für Häuser mit Staffelgeschossen. Da jedoch weiterhin nicht ausschließlich Staffelgeschosse vorgeschrieben sind, sollten hier die entsprechenden Festlegungen getroffen werden. Positiv haben wir vermerkt, dass die im bisherigen Entwurf vorgesehen 2 Wohnungen pro Gebäude in den Mischgebieten zwischenzeitlich zu Nutzungseinheiten umgewidmet wurden.

Einer der Gründe, warum das Baugebiet Kaltenborn III Zustimmung bei sozial eingestellten Parteien fand war, dass das Mehrfamilienhaus sozialen Zwecken diene. Dieser Ansatz ist gut und ausdrücklich zu befürworten, denn der soziale Wohnungsbau wird in Königstein nicht gerade besonders gefördert. Ein Verkauf dieses Grundstücks für soziale Zwecke für 630.000 Euro wurde von der CDU zwar beantragt, dann aber wieder zurückgezogen. Da für die ALK sozialer Wohnungsbau wichtig ist, beantragen wir, um sicherzustellen, dass an dieser Stelle tatsächlich Wohnungen mit sozialer Bindung entstehen, dass die Bebauung erst dann begonnen werden soll, wenn z.B. mit einem städtebaulichen Vertrag oder mit einem zweckgebundenen Verkauf an einen Bauträger die soziale Bindung sichergestellt ist.

Mit jeweils 19 Stimmen lehnte das Bündnis von CDU/FDP/SPD/Grünen die folgenden drei ALK-Anträge ab, die jeweils 13 Ja-Stimmen erhielten:

1.   In den Textfestsetzungen zum Bebauungsplan ist die soziale Bindung des Gebäudes im Teilgebiet 3 aufzunehmen.

2.   Die Bebauung im Geltungsbereich des Bebauungsplans soll erst begonnen werden, wenn die Stadt Königstein verbindlich beschlossen hat, das Mehrfamilienhaus für soziale Zwecke unter Verwendung von öffentlichen Fördermitteln selbst zu errichten, oder das Grundstück zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit sozialen Zweckbindung an einen gemeinnützigen Bauträger veräußert.

3.   In den Textfestsetzungen soll für die allgemeinen Wohngebiete für Häuser ohne Staffelgeschoss die zulässige Traufhöhe auf 3,75 Meter und in den Mischgebieten die Traufhöhe auf drei Meter festgeschrieben werden.
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