Am 27. Juni 2019 hatte die Stadtverordnetenversammlung mehrheitlich den Verträgen zum Waldtausch zwischen der Stadt Königstein und dem Hessen­Forst sowie dem Verkauf eines Waldstückes an den HessenForst zugestimmt. Damit kommt der Burghain Falkenstein in Königsteiner Eigentum, während der HessenForst Waldflächen am Altkönig von der Stadt Königstein übernimmt.

32-seitiges Gutachen der Servicestelle Waldbewertung von HessenForst

Zur Ermittlung der Wertgleichheit der Tauschgrundstücke hatten der Magistrat der Stadt Königstein und HessenForst ein Gutachten bei der unabhängigen Servicestelle Waldbewertung von HessenForst bestellt, welches das Datum 11.04.2019 trägt.

"Bodenrichtwert von 5 Euro nicht belastbar"

Während die offizielle und aktuelle Bodenrichtwertkarte der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation sowohl für den Burghain als auch für die Waldstücke am Altkönig einen Bodenrichtwert von 6 EUR/m² ausweist, sagt das 32-seitige Gutachten plus Anhang aus, dass der Bodenrichtwert von 5 Euro zum Stichtag 1.1.2018 nicht belastbar sei und in Zukunft gesenkt werden solle, weil Verkäufe von Ausgleichsflächen für den Flughafen eingeflossen seien.

Mittlere Kaufpreise: Südlagen 0,90 EUR/m², Nordlagen 0,50 EUR/m²

Als Grundlage der Wertermittlung für den Waldtausch verwendete der Gutachter stattdessen die eigenen Bodenrichtwertempfehlungen von HessenForst, Servicestelle Waldbewertung. Diese ergeben sich aus den mittleren arithmetischen Kaufpreisen im HTK und MTK im Zeitraum 2014 – 2017: für Südlagen 0,90 EUR/m², für Nordlagen 0,50 EUR/m².

Für die Königsteiner Tauschfläche nur 0,67 EUR/m²

Für die Königsteiner Tauschfläche mit einer Größe von 350.744 m² am Südwestabfall des Altkönigs, der eine gute Erschließung durch LKW-befahrbare Wege und Holzrückewege bescheinigt wird, werden seltsamerweise nur 0,67 EUR/m² angesetzt.

Differenz beim Waldtausch 45.597 Euro

Obwohl es sich eher um eine Südlage handelt, ist nur der Mittelwert für Süd- und Nordlagen genommen worden, abzüglich 0,03 EUR wegen „forstlicher Ertragsmodifikation“. Hier wäre nach Ansicht der ALK-Stadtverordneten ein Wert von mindestens 0,80 EUR/m² angemessen gewesen, zumal demgegenüber der eingetauschte Falkensteiner Burghain mit den vollen 0,90 EUR/m² für den Boden bewertet worden ist. Eine Differenz zum Nachteil Königsteins von 45.597 Euro. Für den Burghain wurde zudem noch eine vergleichsweise schlechtere Bewirtschaftung durch fehlende Forstwege und steile Hanglagen bescheinigt.

Zusätzlich zum Bodenwert wird in dem Gutachten der jeweilige Waldbestand bewertet, so dass sich schließlich ein Tauschwert von 1,94 EUR/m² bzw. 2,00 EUR/m² für die zu tauschenden Flächen ergibt. Die für Königstein nachteilige Bodenbewertung bleibt hierbei jedoch bestehen.

Lochschlag nicht begutachtet, aber Niedrigstwert im Verkaufsvertrag

Noch eklatanter wird die Fehlbewertung beim verkauften Waldgrundstück „Lochschlag“, das in dem Gutachten gar nicht bewertet wurde, aber von der Lage noch besser einzuschätzen ist, als das Tauschgrundstück. Dieses Grundstück liegt weiter südlich als das Tauschgrundstück, es ist flacher und nicht von Blockschutthalden durchzogen wie das Tauschgrundstück direkt am Altkönig. Dennoch wurde einfach der Tauschwert des anderen städtischen Grundstücks von 1,94 €/m² als Verkaufspreis hergenommen.

Differenz beim Verkauf 12.743 Euro

Bei einer fairen Bodenbewertung von 0,90 EUR/m² hätte sich für die 55.407 m² des zu verkaufenden Waldgrundstücks ein Mehrerlös von 12.743 Euro ergeben.

Gesamtwert der Schlechterstellung Königsteins 58.340 Euro

Die finanzielle Schlechterstellung Königsteins aus dem Tausch und Verkauf beläuft sich damit insgesamt auf mindestens 58.340 Euro.

(12.8.2019)