Unter dem Eindruck der anstehenden großen Aufgaben, die die Stadt Königstein finanzieren muss und des jüngsten
Grundstücksgeschäfts in Schneidhain bei dem Gewerbefläche zum
Teil zu Wohnbauland umgewidmet werden soll, hat die Fraktion der ALK einen Antrag eingebracht, um in Fällen von planungsbedingten
Bodenwertsteigerungen einen Anteil zum Nutzen der Allgemeinheit zu erhalten. Für den Antrag warb der ALK-Stadtverordnete
Andreas Colloseus in der Stadtverordnetenversammlung:
Rede von Andreas Colloseus (ALK) in der Stadtverordnetenversammlung am 25. Mai 2023
Sehr geehrter Herr Stadtverordnetenvorsteher, sehr geehrte Damen und Herren,
der Antragstext hat im Haupt- und Finanzausschuss eine Neuformulierung erfahren. Er lautet nun:
„Der Magistrat wird beauftragt, die rechtlichen Möglichkeiten für eine Partizipation der Kommune (in unserem Fall Königstein)
an planungsbedingten Bodenwertsteigerungen zu ermitteln und dem HFA vorzustellen. Die Prüfungsergebnisse sollen bis zum Jahresende
vorgestellt werden.“
Von dem eingereichten konkreten Antrag ist damit lediglich ein Antrag zur Prüfung übrig geblieben. Das ist an sich schade für
Königstein, weil die Sache in Frankfurt längst geklärt ist.
Was ist die Intention für den Antrag der ALK,
die Stadt an planungsbedingten Bodenwertsteigerungen teilhaben zu lassen?
Königstein hat viele Aufgaben vor sich stehen, die im Interesse der Allgemeinheit umzusetzen und zu finanzieren sind, aber auch
sehr kostenintensiv sind. Das sind Sanierungen von öffentlichen Gebäuden, wie dem alten Falkensteiner Rathaus oder dem Kurhaus, der
Neubau der Kernstadt-Grundschule, die Sanierung der Burgen, der Neubau von Feuerwehrgerätehäusern, die Kurbad-Sanierung und nicht
zuletzt der Neubau des Kindergartens am Hardtberg. Außerdem ist ein funktionierender Mix an Flächen für Wohnen in allen Preisklassen,
Gewerbe und Erholung zu gewährleisten.
Um alles dies verwirklichen und finanzieren zu können ist es richtig, dass alle Akteure der Stadtgesellschaft ihren gerechten
Beitrag zu dem leisten, wovon sie andererseits ja auch Nutzen ziehen, indem ein breites Handwerks-, Handels- und Dienstleistungsangebot
sowie wohnortnahe Arbeitsplätze in Königstein angesiedelt bleiben und die Lebensqualität mit einem sehr guten kulturellen Angebot und
Freizeitangebot auf einem hohen Niveau gehalten wird.
Die Partizipation, also die Beteiligung der Stadt an planungsbedingten Bodenwertsteigerungen ist ein Mittel dazu. Für Königstein
ist das etwas Neues. Deswegen braucht es wohl den Umweg über einen Prüfantrag, um sich in der Mehrheit damit anzufreunden. Es gibt,
wie die Diskussion im Haupt- und Finanzausschuss gezeigt hat, auch noch ein paar Missverständnisse aufzuklären.
Was ist eine planungsbedingte Bodenwertsteigerung?
Mit diesem Begriff wird die Wertsteigerung von Grundstücken bezeichnet, die eintritt, wenn durch eine Planungsleistung der Stadt
ein Gebiet in eine höherwertige Nutzungskategorie gehoben wird. Beispielsweise, wenn eine Wiese zu Bauland wird oder wenn eine
Gewerbefläche zu einem Wohngebiet umgewidmet wird. Es geht nicht um die allgemeine Bodenwertsteigerung bei bestehender Nutzung.
Nach dem Vorbild von Frankfurt sollen 2/3 des durch die Planungsleistung der Stadt geschaffenen Mehrwertes der Allgemeinheit zu
Gute kommen. 1/3 des Mehrwertes würde an den Grundstückseigentümer gehen, obwohl er hierfür keine eigene Leistung erbringen musste.
Damit ist auch klar, dass die reflexhafte Empörung, es ginge um eine „kalte Enteignung“ oder Ähnliches in keiner Weise zutrifft, denn
der vorhandene Wert wird nicht angetastet. Es geht allein um einen Teil der Gewinne, die dem Eigentümer ohne eigenes Zutun zufallen.
Alle anderen Gewinne, die aus der baulichen Entwicklung und der unternehmerischen Tätigkeit resultieren, bleiben unberührt und stehen
vollständig dem Investor zu.
Ein Investor, der durch die Planungsleistung der Stadt eine Bodenwertsteigerung erfährt, würde mit dem neuen Instrument der
Partizipation auch ein Stück weit mit einem anderen Investor gleichgestellt, der von Anfang an ein bestehendes Wohnbaugrundstück
erworben hat.
Ein Beispiel:
Wenn in einem Gewerbegebiet der Quadratmeterpreis 400 Euro ist und nach der Umwandlung in ein Wohngebiet 700 Euro, dann sollen
von den 300 Euro Mehrwert 200 an die Stadt für Zwecke des Allgemeinwohls gehen und 100 Euro an den Eigentümer. Bisher geht alles
an den Eigentümer.
Die Partizipation an der planungsbedingten Bodenwertsteigerung ist etwas ganz anderes, als die Umlage für die Erschließung eines
neuen Baugebiets, wobei 30 Prozent der Fläche an die Stadt geht, damit sie darauf Erschließungsstraßen und Kanäle bauen kann. Das
sind zwei verschiedene Sachverhalte und Anwendungsfälle, die zu unterscheiden sind.
Wie gesagt: Das Instrument ist in Königstein neu und braucht deshalb wohl Zeit damit vertraut zu werden.
Was ist die geeignete rechtliche Möglichkeit für die Partizipation?
Wie bei anderen großen Bauprojekten in Königstein schon übliche Praxis wird vor dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans ein
städtebaulicher Vertrag mit dem Grundstückseigentümer abgeschlossen. Die Regelung zur Partizipation, also dem 2/3-Anteil für die
Allgemeinheit bzw. Stadt wird darin festgeschrieben und ist Bedingung für alle weiteren Schritte. Ohne Partizipation keine Umwidmung.
Das ist eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten.
Wie aus Frankfurt zu lesen ist, haben Gerichte die Höhe von zwei Dritteln hierbei abgesegnet. Das Vorbild aus Frankfurt zeigt uns
auch, dass wir flexibel bei der Einlösung des städtischen Anteils sein können. Wir können später entscheiden, ob wir die Regelung
formal einfach halten wollen und den städtischen Anteil allein als Geldleistung vereinnahmen wollen, oder ob wir den städtischen Anteil
mit Leistungen verrechnen, die der Grundstückseigentümer für die Allgemeinheit erbringt. Das könnten zum Beispiel der anteilsweise Bau
von Sozialwohnungen sein oder der Bau eines Kindergartens oder der Bau eines Sportplatzes. Das kommt uns doch schon wieder bekannter vor.
Es käme nur darauf an, dass in der Summe der Bewertung das gleiche Maß also die gleiche Anteilshöhe herauskommt.
Wie soll es weitergehen?
Wir von der ALK hatten uns gewünscht, dass es gleich heute zu einem Beschluss für eine Partizipation an planungsbedingten
Bodenwertsteigerungen kommen sollte. Wir haben in den letzten Jahren aber auch die gelernt, dass in der Königsteiner Politik oft
mehr Geduld gefordert ist, als andernorts. Lassen Sie uns heute Abend also wenigstens den Schritt zur Prüfung dieses nützlichen und
gerechten Instruments gehen.
Die maßgebliche Ausgestaltung des rechtlichen Rahmens wird gegebenenfalls in einem Folgebeschluss erfolgen, nachdem die Ergebnisse
vorliegen und die konkrete Umsetzung im Bedarfsfall jeweils in einem städtebaulichen Vertrag.
Es wird aller Voraussicht nach ein Instrument sein, das zwar nicht sehr häufig zur Anwendung kommen wird. Aber in den einzelnen
Fällen, wo es zu bodenwertsteigernden Änderungen von Flächennutzungsarten durch die Stadt kommen soll, kann es der Stadt Millionenbeträge
und großen sozialen Nutzen einbringen.
In Frankfurt war es übrigens eine Koalition aus CDU, SPD und Grünen, die einen gleichartigen Baulandbeschluss am 7. Mai 2020 gefasst
hat. Es muss also auch in Königstein keine parteipolitischen Hindernisse geben.
Nachtrag vom 25.5.2023: Mehrheit für den Antrag knapp verfehlt
Der Antrag hat in der Stadtverordnetenversammlung keine mehrheitliche Zustimmung erhalten. Mit 16 Ja-Stimmen zu 17 Nein-Stimmen wurde
der Antrag knapp abgelehnt.
Königstein hilft: 
